無道路地だと評価は下がる？相続税の計算方法も解説

相続した土地が建物を建てられない無道路地であると判明し、今後の取り扱いに不安を抱く方は少なくありません。
一般的な不動産と比較して活用や売却の難易度が高く、相続税の評価方法も特殊であるため、正しい知識の習得が不可欠です。
そこで本記事では、無道路地の定義から該当するケース、そして複雑な相続税評価額の計算方法について解説いたします。

無道路地とは

無道路地とは、建築基準法上の道路に接していない、あるいは接道義務を満たさず、建物の建築や建て替えが原則として認められない土地のことです。
都市計画区域内においては、幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならないという、ルールが法律で定められています。
したがって、道路に全く面していない土地はもちろんのこと、通路が細すぎてこの要件を満たさない土地も、すべて無道路地という扱いになります。
一見すると道路に接しているように見えても法的な要件を満たしていないケースは多いため、所有する土地の正確な状況把握が欠かせません。

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無道路地に該当する具体的なケース

無道路地に該当するケースは、物理的な形状によるものと、接する道路の法的な性質によるものの大きく2つに分類されます。
まずは、四方を他人の土地に囲まれており、公道へ出るための通路が全く確保されていない袋地と呼ばれる状態の土地です。
つづいては、道路に通じる通路はあるものの、道路に接する間口の幅が2m未満である場合で、わずか数cmの不足でも建築不可となります。
とくに旗竿地のような形状の土地では、入り口の幅が足りていても通路の途中で幅が狭くなっていることがあり、その場合も同様に無道路地として扱われるでしょう。

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無道路地の相続税評価額の計算方法

無道路地の相続税評価額は、建築を可能にするために必要な通路を開設したと仮定し、その費用相当額を控除して算出する方法が一般的です。
具体的には、前面道路の路線価に基づき、奥行価格補正や不整形地補正を行った評価額から、実際に通路を開設した場合の価額を差し引きます。
この計算において控除できる金額には、評価額の40%という上限が設けられているため、評価額が無制限に下がるわけではありません。
正確な計算をおこなうためには、対象地が建築可能となるには、どの程度の通路確保が必要か、近隣の土地利用状況も含めた事前調査が必要です。

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まとめ

無道路地とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないために、原則として建物の建築や建て替えが制限されてしまう土地を指します。
他人の土地に囲まれている袋地や間口が2m未満の土地、さらに接している道が法的な道路ではない場合などがこれに該当します。
相続税評価額の算出には、道路を開設すると仮定した費用を控除する特殊な計算が必要となるため、専門的な知識に基づいた対応が大切です。
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