不動産売却の減価償却とは？計算方法や確定申告の注意点についても解説

不動産売却を検討されるなかで、税金や費用の計算に戸惑いを感じていませんか。
「少しでも手元に多く残したい」という売主の想いに寄り添い、複雑な税金計算の仕組みをわかりやすく紐解いていくのが私たち不動産会社の役割です。
本記事では、不動産売却時の税金計算で重要な減価償却費について解説します。

不動産売却における減価償却費とは？

「減価償却費」とは、建物の取得費を計算する際に差し引く価値の減少分を指します。
建物は時間の経過や使用によって価値が下がる資産であるため、購入代金から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて売却時の取得費を求めます。
一方で、土地は時間の経過で価値が減少しないため、減価償却はおこないません。
また、売却時に差し引く減価償却費の計算方法は、対象の建物が自宅なのか賃貸などの業務用なのかで大きく変わってきます。
事業用では毎年の減価償却費を合計しますが、自宅の場合は建物の構造や経過年数を用いて算定されるでしょう。
そのため、まずは土地と建物を分け、用途を区別することが欠かせません。

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自宅売却時の減価償却費の計算方法と確定申告

自宅など非業務用の建物の減価償却費相当額は、「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」という算式で計算します。
このとき用いられる償却率は通常の法定耐用年数を1.5倍した旧定額法のものであり、木造や鉄筋コンクリート造といった建物の構造によって異なります。
さらに、経過年数の計算にも独自のルールがあり、1年未満の端数は6か月以上なら1年とし、6か月未満は切り捨てて計算しなければなりません。
このように算定した減価償却費相当額を購入代金から差し引いて取得費を求め、売却益の有無を確認する手順となります。
その結果、利益が出た場合や特定の軽減特例を利用する際には、原則として確定申告が必要です。

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減価償却費の計算で注意すべき取得費と譲渡損失

不動産売却でとくに注意したいのが、取得費が不明な場合に使用できる「概算取得費」の扱いです。
売却金額の5%を取得費とみなせますが、実際の取得費より低くなり、課税される譲渡所得が大きくなる恐れがあります。
そのため、資料から減価償却費を引いた実際の取得価額を求め、概算取得費と比較することが大切でしょう。
また、売却金額が取得費などを下回り、譲渡損失が生じるケースにも注意が必要です。
一定の要件を満たすマイホーム売却であれば、給与所得などとの損益通算や繰越控除の特例を利用できるかもしれません。
損失が出た場合でも特例は自動適用されないため、条件を確認し、適切に確定申告をおこなうようにしてください。

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まとめ

建物の価値減少分を取得費から差し引く減価償却費は、用途によって計算方法が異なります。
非業務用の場合は決められた償却率や経過年数を用いて計算し、売却益が出れば確定申告をおこなわなければなりません。
概算取得費を使う際のリスクに気を付け、譲渡損失が出た場合もマイホームの特例が使えないか確認しましょう。
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