住宅ローンをまだ滞納せずに任意売却できる？難しいとされる理由を解説

任意売却について、住宅ローンを滞納するなど、返済が困難になったあとにおこなうイメージが強い方は多いでしょう。
しかし、住宅ローンを滞納する前に売却をしたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
ここでは、住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却可能なのか、おこなうメリットなどについても解説していきます。

住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却できるのか

結論から言いますと、金融機関からの同意が得られれば住宅ローンをまだ滞納していなくても任意売却が可能です。
その際には、抵当権者が金融機関に対して通常よりも早く代位弁済をおこなう「早期代位弁済」を依頼し、ローンの支払いを止めます。
一般的に支払いが停止されてから競売の手続きが開始されるまでには9か月程度の時間があり、また任意売却をおこなっている間はさらに猶予期間が与えられるケースもあります。
成功させるためには、時間に余裕があると有利です。
競売が開始されると任意売却ができないので、時間に余裕があるほうが解決の可能性が高くなるでしょう。

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住宅ローンの滞納がなくても任意売却の同意を得るのが難しい理由

任意売却は金融機関の同意が必須ですが、実際には同意を得るのが難しいと言われています。
理由としては、実際に得られる予定だった金利を回収できない点が挙げられます。
銀行の収入源は金利であるため、一括で返済されてしまうと得られる予定だった金利手数料が得られなくなるためです。
もう1つの理由は担保なしで残債が残る点です。
ローンを組む際には不動産に抵当権を設定しますが、任意売却ではローンが残っている状態で抵当権を抹消します。
しかし、売却をおこなったとしても完済ができるとは限らず、リスクとなるためです。
また、任意売却をおこなえるのは「期限の利益を喪失したから」ですが、そもそも滞納していない状態はその状態に該当しない点も挙げられます。

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住宅ローンを滞納する前に任意売却をするメリット

まだ住宅ローンを滞納していない状態で任意売却をおこなうメリットは、金融機関と十分に相談する時間を確保できる点にあります。
成功させるためには、金融機関の同意が必要なため、事前にしっかりと相談すれば返済の計画や査定などじっくりと話し合いができるでしょう。
また滞納してしまうと事故情報が記載されますが、事前におこなえば事故情報が記載されないメリットがあります。
記載されてしまうと社会生活に大きな不便を生じるので回避できるのは大きなメリットです。
競売を回避できるのもメリットでしょう。
競売になってしまうと売却価格が下がってしまいます。
そうなるとローンが完済できない可能性が高いので、少しでも高く売ったほうが良いでしょう。

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まとめ

住宅ローンをまだ滞納していなくても、金融機関の同意があれば任意売却は可能です。
しかし、金融機関にとっては金利の回収ができなくなるほか担保がなくなるため、同意を得るのは難しく、注意が必要です。
住宅ローンを滞納する前におこなえば、競売よりも高く売れるだけでなく事故情報への記載も回避されるメリットがあります。
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