市街化調整区域の路線価は？土地の相続税評価方法も解説

ご自身やご家族が所有する土地を将来的に相続することになったら、どのように評価されるのかと不安に感じる方もいるのではないでしょうか。
市街化調整区域の土地は、一般的な土地とは相続税評価の計算方法が異なり、評価額を正確に把握することが難しいケースも少なくありません。
そこで本記事では、市街化調整区域内の土地の相続税評価額を路線価なしでどう算定するのか、そして相続後にどうすればよいのかについて解説いたします。

市街化調整区域とは

市街化調整区域内の土地は、路線価が付されていないことが一般的なため、路線価方式以外の方法で相続税評価額を計算しなくてはなりません。
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて市街化を抑制するために定められた区域で、原則として建物の新築や大規模な開発が厳しく制限されます。
このような利用の制限から、市街化調整区域内の土地は、一般的な市街化区域の土地と比べて評価額が低くなる傾向があります。
路線価が付されていない場合、土地の相続税評価額の算定においては、路線価を用いることができず、他の評価方法を採用するという点が特徴です。

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路線価の代わりに倍率方式を用いて相続税評価額を算定

路線価が付されていない市街化調整区域内の土地の相続税評価額を算定する際は、主に倍率方式が採用されます。
とくに、市街化調整区域の土地の評価は、画一的な倍率を適用するだけでなく、利用の状況や土地と状況が類似する地目をもとに評価額が決められることになります。
たとえば、雑種地のように地目が個別で定められていない土地を評価する際には、近傍の宅地に比準する方法が用いられることが多いでしょう。
この評価では、建築制限の厳しさや宅地化の可能性といった要素を考慮し、評価額を減額調整するための「しんしゃく割合」が適用される場合があります。

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市街化調整区域内の土地を相続したらどうする？

市街化調整区域内の土地を相続した場合、その土地を売却するか、あるいは収益化を図る土地信託を検討するなどの対策が考えられます。
売却を検討する場合、その土地は利用の制限が厳しいため、一般の市場では買い手がつきにくい傾向があります。
一方で、先祖代々の土地で手放すことに抵抗があるといった事情がある場合は、土地信託を検討してみることも1つの選択肢です。
土地信託とは、信託会社に土地の活用を任せ、得られた収益から配当を受け取る方法であり、土地の所有権を維持しながら収益化を図りたい場合に有効な手段となります。

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まとめ

市街化調整区域の土地は、市街化が抑制される目的で開発などが制限されており、路線価が付されていないことが一般的となります。
路線価が付されていない場合の相続税評価額は、固定資産税評価額に評価倍率やしんしゃく割合を適用する、倍率方式が主に用いられることになります。
相続した市街化調整区域の土地は、売却のほか、所有権を維持しつつ収益化を図る土地信託を検討するなど、適切な活用方法を選ぶことが重要です。
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