不動産の相続税評価額はどう決める？土地と建物とに分けて解説

相続税は申告する必要があるため、納税者が自分で支払い税額を計算しなければいけません。
その際に評価額を計算するものですが、不動産の相続税評価額の計算は複雑であるため、どのように計算するのかわからず悩んではいませんか。
今回は、不動産の相続税評価額を、家屋・建物と土地とに分けて解説するので参考にしてみてください。

そもそも不動産の相続税評価額とはどういうもの？

相続税評価額とは、相続税の税額を決める基準となる金額です。
自治体（市区町村）が算定する固定資産税評価額とは違い、相続税評価額は納税者が自分で計算しなければいけません。
相続財産ごとに時価で価値を決めて、相続税を申告します。
不動産は素人が自分で評価額を決めるのは難しいため、不動産は一定の基準に沿って計算していくわけです。
計算方法（土地）は、路線価方式と倍率方式の2つがありますが、どの計算方法を採用するのかは地域で異なります。
都市部などは路線価で、それ以外は倍率方式で計算しなければいけません。
計算方法（家屋・建物）は固定資産税評価額と同額であるため、簡単に算出できます。

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不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

計算方法（家屋・建物）の計算方法は、固定資産税評価額に1をかけるだけです。
これは居住用として使っていた不動産だけではなく、事業用に使っていた場合も同じです。
固定資産税評価額が2,500万円であれば、計算方法（家屋・建物）も2,500万円×1で2,500万円となります。
故人が第三者に貸していた場合の計算式は、固定資産税評価額×（1－借家権割合）です。
借家権とは借主が家屋を借りる権利であり、30%と決められています。
固定資産税評価額が2,500万円とすれば、2,500×（1－0.3）＝1,750万円です。
つまり、貸家として使っている場合は、固定資産税評価額に0.7をかければ良いわけです。

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相続した不動産の相続税評価額の計算方法（土地）

計算方法（土地）には代表的な路線価方式と倍率方式の二つの基本的な方式があります。
路線価方式は「路線価」と呼ばれる道路ごとの1㎡あたりの評価額を基準に算出する方式です。
この場合の相続税評価額は、路線価に補正率を掛けた後に土地の面積を乗じて求める計算式となります。
一方、倍率方式は路線価が設定されていない地域で採用される評価方法で、固定資産税評価額に一定倍率を掛けて算出します。
どちらの方式が適用されるかは、国税庁の路線価図や評価倍率表を参照して確認できるため、必ずチェックしましょう。
また、土地の評価には貸家建付地や借地権といった減額要素も含まれる点に注意が必要です。
貸家建付地とは貸家が建つ土地で、建物部分の影響により評価額が約20%程度減額される仕組みです。
借地権に関しては、土地の使用権に応じて評価額が約90%から30%まで大きく下がる仕組みとなっています。

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まとめ

相続税評価額は相続税の税額を決める基準であり、土地と建物とで別れます。
計算方法（家屋・建物）は固定資産税評価額と同額です。
計算方法（土地）は路線価方式と倍率方式とに分かれるため、まずは国税庁でチェックしてください。
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