借地権割合とは？相続税評価額の調べ方や注意点も解説

「借地権」という言葉を耳にしても、その仕組みや、相続の際にどのような影響があるのか、具体的にイメージできないという方は少なくないでしょう。
とくに、将来的にご自宅やご実家の土地・建物を相続する可能性がある方にとっては、借地権が相続税評価額にどう関わるのか、大きな関心事となります。
本記事では、借地権割合とは何か、そして借地権割合をもとにした相続税評価額の計算方法、借地権割合の調べ方について解説いたします。

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の更地評価額に対する借地権の価額が占める割合を示す、重要な指標です。
これは、相続税や贈与税を計算する際、借地権という財産の経済的な価値を評価するために、国税庁によって地域ごとに設定されている割合となります。
借地権の価値は地域差が大きく、地価の高い都心部の商業地などでは、借地権の需要が高まるため、その割合も高くなる傾向があります。
実際に、借地権割合は30%から90%の範囲で定められており、地域の実態に合わせて細かく設定されているのです。

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普通借地権割合をもとにした相続税評価額の計算

普通借地権の相続税評価額を計算する際の基本式は、「自用地評価額 × 借地権割合」で求められます。
ここでいう自用地評価額とは、その土地に何の権利も設定されていない場合の、いわゆる更地としての評価額を指すものです。
たとえば、自用地評価額が5,000万円の土地で借地権割合が60%であれば、借地権の評価額は5,000万円 × 60%で3,000万円と算出されます。
ただし、借地権には、契約更新が可能で比較的安定性の高い普通借地権のほかに、契約期間が満了すると土地が地主に返還される定期借地権があります。
定期借地権の評価額は、普通借地権の計算式とは異なり、設定時の経済的利益や残存期間などを考慮したより複雑な計算方法が適用されるのです。

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借地権割合の調べ方

借地権割合を調べるには、その土地が「路線価地域」にあるか「倍率地域」にあるかを確認することが最初のステップです。
市街地にある土地の多くは路線価地域に該当し、国税庁のホームページで公開されている「路線価図」を用いて借地権割合を調べられます。
一方、路線価が定められていない郊外などの地域は「倍率地域」と呼ばれ、この場合は国税庁の「評価倍率表」を利用して借地権割合を確認します。
評価倍率表には、固定資産税評価額に乗じる評価倍率とともに、その地域の借地権割合が記載されていますので、それに応じて確認を進めるのが一般的です。

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まとめ

借地権割合は、土地の更地評価額に対する借地権の価値の割合を示すもので、路線価図などで確認でき、30%から90%の範囲で設定されています。
普通借地権の相続税評価額は、「自用地評価額 × 借地権割合」で計算できますが、定期借地権や一時使用目的の借地権では異なる評価方法が適用されます。
借地権割合の調べ方としては、市街地の土地では「路線価図」を、郊外などの土地では「評価倍率表」を国税庁のホームページから参照する方法があるのです。
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