不整形地の評価方法や注意点は？相続税の計算手順も解説

相続した土地がきれいな四角形ではなく、少し変わった形をしていて戸惑うことはありませんか。
土地の形が複雑だと、評価額の計算が難しくなるのではないかと不安を感じる方も多いはずです。
そこで本記事では、不整形地の定義から評価額の計算方法までについて解説いたします。

不整形地とは

不整形地とは、正方形や長方形などの整った形状ではない土地の総称で、整形地に比べて資産価値や評価額が低くなる傾向があります。
土地の形状が三角形やL字型、あるいは旗竿地のように不規則である場合、建築基準法による制限を受けやすく、希望する建物の建築が困難になるケースが少なくありません。
建築コストの増加や土地利用の非効率性が懸念されるため、不動産市場における流動性は低くなるものの、相続税評価額においては減額補正が適用されるため節税効果が見込めるでしょう。
不整形地の評価は境界確定の有無にも左右されるため、隣地との境界線が不明確な場合は、速やかに測量をおこない、権利関係を明確にしておくことが望ましいといえます。

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不整形地の評価額計算における手順とポイント

不整形地の評価額算出は、通常の路線価計算にくわえて、土地の形状に応じた不整形地補正率を適用して減額評価をおこなう点が特徴です。
具体的な計算手順としては、まず対象地を囲む長方形である「想定整形地」を設定し、その面積から実際の地積を引いた「かげ地」の割合を算出します。
この「かげ地割合」が大きくなるほど、国税庁が定める補正率の表に基づいて、評価額からの減額幅が大きくなり、相続税などの負担が軽減される仕組みです。
ただし、補正率は地区区分や地積の規模によっても細かく分類されており、誤った区分で計算すると適正な評価額が算出されないリスクがあるでしょう。

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不整形地の評価方法に用いる4つの技術的アプローチ

不整形地補正率を適用するための「想定整形地」の作成には、土地の形状特性に合わせて主に4つの技術的な評価方法が用いられます。
区分方法とは、L字型の土地などを複数の整形地に分割して評価する手法であり、それぞれの部分を整形地として計算した上で合算するアプローチです。
構成方法（差し引き計算）は、土地全体を囲む大きな長方形から欠けている部分の面積を差し引くことで、不整形地の形状を数値的に捉える手法となります。
近似整形地法は、歪みのある土地の重心を中心に、面積が等しくなるような長方形を仮想的に設定して評価をおこなうため、軽度の不整形地に適しているといえます。
計算上の奥行距離を用いる方法は、間口に対して奥行きが不規則な場合に、地積を間口距離で割った数値を採用して、評価の公平性を保つ計算手法です。

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まとめ

不整形地は、建築制限などにより市場価値が低い反面、相続税評価において減額補正を受けられるという特徴があります。
評価額の計算は、想定整形地をもとにかげ地割合を算出し、国税庁の定める補正率を適用して減額幅を決定します。
正確な評価をおこなうためには、区分方法や近似整形地法などから土地の形状に最適な手法を選択する必要があるでしょう。
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